永城房产网永城二手房（永城市买二手房不能过户怎么办）

本文目录

• 永城市买二手房不能过户怎么办
• 官方二手房平台能否形成鲶鱼效应
• 房屋交易不要中介行不行
• 去中介化杭州上线二手房自主挂牌平台

永城市买二手房不能过户怎么办

法律分析：购买二手房不能过户，应当先了解不能过户的原因。如果是因为材料不齐全无法办理，应当补全材料。如果是因为卖方的原因导致不能过户，应及时联系卖方。不同的原因，应采取不同的解决措施。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

官方二手房平台能否形成鲶鱼效应

据媒体报道，杭州市有关部门近期升级了其二手房交易监管服务平台，新增“个人自主挂牌房源”功能后，10天内主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套，增长近10倍，引发关注。
去年5月河南永城传出官办二手房信息平台的新闻后，就引发了房产中介会否消失的议论。房产中介有两个作用:一是沟通信息，促成买卖达成交易；二是协助双方完成贷款、产权登记过户等程序性事务。政府办平台对其第一个功能有较大的替代空间。
网络本来是成本最低的信息沟通工具，但如今二手房供需信息完全被中介掌控，离开了中介潜在买方与卖方连对方的影子都找不到，个中原因有二：一是中介对原来存在的商业属性不强网站上的房产信息进行污染，通过刷屏、发布大量虚假信息等方式，霸占了这些平台，让个人供需信息“消失”；二是出于管理成本等考虑，商业性平台放弃了为个人直接买卖服务，全部选择了To B模式，商业平台变成了中介的网络版，非中介交易消失了。
商品房标准化程度比较高，不是非要中介居间撮合不可，如果有一个非商业化平台，只要确保信息真实，确保信息不像过去那样被中介污染，那么就能吸引一部分人来到这个平台交易。
中介的第二个功能替代起来难一点。大部分人还是希望有人协助完成贷款、登记过户等事项，但将中介这一环节的服务独立出来，满足市场需要，从理论上讲是成立的。当然，总有人愿意钻研政策和办事程序，愿意自助完成整个交易。有了官方平台后，人们完成二手房买卖将有三种方式：一是选择现行的中介一条龙服务；二是完全抛开中介，在官方平台自找交易对手，自行完成过户登记；三是通过官方平台找到交易对手，然后付费请第三方完成贷款、登记过户等事务。
当然，事在人为，能不能为市民提供多一个选择，官方平台能不能在二手房市场形成鲶鱼效应，取决于很多因素：一是政府的支持力度，据报道，除杭州外不少城市早就有类似平台，政府愿不愿意升级平台，增加功能，以监管确保信息真实，直接决定平台能不能办起来；二是初心要正，不能掺杂不良动机；三是不能把房价调控意图引到这个平台上，要完全独立于交易双方。最好的格局是，官方平台提供可靠的信息，打破中介的信息垄断，人们自主选择平台和服务，各方竞争推动服务质量提高和市场秩序好转。

房屋交易不要中介行不行

在现实中，常见中介一方面沟通信息，一方面又利用信息优势刻意制造信息不对称。
日前，网传河南永城市取缔房屋中介并成立一个网络平台撮合市民二手房买卖，交易服务费只收1%。针对传闻，官方澄清了两点：一是没有取缔中介，二是不收服务费，但此事还是引起轩然大波。
如何看待这件事情？房屋交易不要中介到底行不行？要回答这个问题，先要看看中介在二手房交易中起着什么样的作用，其作用概括而言两方面：一是消除信息不对称，促成买卖达成交易；二是协助双方完成贷款、产权登记过户等程序性事务。
第一点好理解，当买家不知道哪里有符合自己需求的房子，卖家不知道有谁对自己房子感兴趣，掌握着双方信息的中介就可发挥撮合作用，通过让潜在买家接触房子了解房子进而达成交易的意愿。消除信息不对称的功能如果延伸一下，还可以体现为挖掘市场、开发市场，例如，当某人只有买房朦胧意愿但具体需求不明确时，中介可以根据其喜好、购买力、年龄、家庭成员等情况，利用专业知识细化客户需求，或当人有投资意愿时介绍诱人的标的，或者在卖家犹豫不决时告之其市况有利可早日卖出，总之，通过释放出更多的信息刺激交易，活跃市场。登记过户的功能更好理解，不必解释。值得注意的是，消除信息不对称与协助过户这两项功能理论上和现实中都是可以分离的。
接下来的问题是，有没有其它形式的组织可以替代中介的这两项功能，或者说大致可以完成同样的任务。我认为是有的，尽管无法做到完全同质。
先说信息不对称。网络本来是消除信息不对称、减少中间环节的最好工具，那为何在如今的二手房市场上网络没有起到这个作用呢？其实，网络发展早期阶段不是这样的，以深圳为例，20年前租房是很少通过中介的，出租方花1块钱在某网站上发一条信息介绍房屋情况和价格，有意者即可直接与其联系，通常3-5个回合后，出租者和承租者基本上都能达到满意结果，房屋买卖通过网络自主撮合成功的，也有一些。
为何如今网络极度发达了，信息不对称更严重了呢？重要原因有两个：一是房产中介对商业属性不强网站上的房产信息进行了污染，通过刷屏、发布大量虚假信息等方式，让这些网站上独立于中介的信息“消失”；二是资本的作用，商业化运行的平台出于利润最大化选择了to B模式，最后这些网站全都变成了中介的网络版，非中介交易消失了。也就是说，是中介把网络消除信息不对称的功能给扼杀了。
市场组织有两种形式：公开集中市场和场外驱动市场。前者适合于成交活跃、信息连贯、较为标准化的商品，最典型最极端的就是股票二级市场交易；后者更适合个性化突出、参与人数少、信息不连贯的商品类别，因而更加依赖居间人来连接买卖双方，如定向增发，银行理财产品买卖。
在我国，商品房虽然不是完全标准化的商品，但标准化程度很高，买卖双方虽然存在一定的信息不对称，但以中国人对房产的热爱和钻研精神，消除这个障碍并不难。何况在现实中，常见中介一方面沟通信息，一方面又利用信息优势刻意制造信息不对称。因此，搭建一个二手房的公开市场，让买卖双方去中介化是现实可行的，其中的关键是这个平台必须不以赢利为目的，明确定位公共属性，这样，才能避免信息被污染等去中介化失败情况的重演。
这个公共平台要成功必须做到几点：一是初心要正，不能掺杂不良动机；二是信息要监管，确保真实；三是对报价不能干预，不能把调控意图引到这个平台上，要完全独立于交易双方。只有如此，才能在不取缔中介，与中介竞争过程中有存活和发展的空间。
除了这个平台，还要培育商业性的服务机构，专门执行银行贷款、过户登记等服务功能。如果有此制度安排，人们就可在三种方式中根据偏好自由选择：一是选择现行的中介一条龙服务，二是完全抛开中介，自主寻找交易对手，自行完全过户登记，三是通过公开平台找到交易对手，然后付费请第三方完成贷款、登记过户等事务。

去中介化杭州上线二手房自主挂牌平台

近日，杭州市住保房管局在“杭州市二手房交易监管服务平台”新上线“个人自主挂牌房源”功能，让杭州二手房自主交易有了线上官方新渠道。

如此一来，个人房东可以直接在平台上挂出自己的房源。购房者在注册后，也能直接和房东取得联系，自行看房，约谈房价。整个操作堪称“去中介化”，让老百姓自己成为经纪人。

克而瑞研究中心总经理林波表示，这个平台的发布被外界过度解读。交易流程中的风险点，政府很难做到帮你去规避，如此平台要想取代中介本身不太可能。

2021年7月，杭州二手房价格同比涨幅为7.8%。图为杭州市区的高楼 视觉中国图

平台并非新设

据悉，该平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

当然，有些购房者会觉得买卖房产的流程过于复杂不会处理，也可以在和房东联系选定房源后，在平台上寻找可以帮忙“跑流程“的中介帮忙，产生的中介服务费用，就要购房者和房东自行商议。

不过这个平台并非新设。

早在2016年，杭州市二手房交易监管服务平台就已经上线了，是一个集经纪机构与人员管理、房源挂牌管理、信息公示等多功能为一体的综合性管理服务平台。

平台开创了4大机制：覆盖行业全体的信息备案机制、实名挂牌服务的大数据关联机制、针对每单交易的记录和评价机制、实时动态调整的星级评定机制。还推出了“经纪机构和人员信息备案”“行政监管信息公示”“行业管理信息公示”“服务评价和星级评定”“房源核验挂牌”五大模块，强化了对“人”“房”“合同”的全方位全过程监管。

截至目前，平台实现997家经纪机构、3293家门店和9.74万名从业人员信息实时公示；已累计挂牌房源109.4万件，涉及房屋45.18万套；交易评价量累计达30.76万条，其中满意评价量30.72万条，满意率99.84%；累计发布行业检查公示569次，企业经营异常目录558家、列入行业惩戒名单22人，列入风险警示名单7人。

解决信息对不称。根据规定，政府相关平台发布的所有房源均经过房管部门核验，具备唯一的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实。这在一定程度上的确改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的现状，让二手可售房源更大程度真实在政策平台上进行展示。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉在接受媒体采访时坦言，如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费。买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便。但如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。

目前平台尚未设立资金监管账户，也就是说主要基于买卖双方的信任，比如双方原本就是亲属朋友关系。“下一步我们将会考虑设立资金监管账户，解决买卖双方的后顾之忧。”

另据钱江晚报报道，部分中介可提供代办服务，费用一般数千元。不过链家、我爱我家等中介机构已明确表示不愿接此类单子。

“不可能取代中介”

这个新功能一经上线，就引发强烈关注，更有网友表示，这是要让中介没饭吃。消息一出，“中介第一股”贝壳股价大跌近15%，截至8月20日收盘每股报17.005美元。

不过官方成立中介平台在全国并非首例。2020年5月，河南商丘下辖市永城就曾传出将取缔全市中介，并要求所有的买房、卖房及房产租赁信息都必须在房产信息中心进行公开买卖。

而该房产交易平台，需要卖家充值50元在网站登记信息，挂上房源信息。买家注册可以在网站搜寻房源，相约看房。双方意向达成，房产交易中心只收取1%的服务费，整个过程公开透明平等交易。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，这类交易存在一定的风险。比如，房屋如果涉及查封、凶宅以及房屋有重大瑕疵等情况，可能并不能在平台上直接显示。

张波表示，这个平台不能完成解决交易复杂性问题。

虽然房东可自行在平台挂上自家房源，购房者也可“绕开”中介，直接和房东面对面交易。但房产交易本身的复杂性导致了其中依然存在较大风险，而这些信息往往掌握在线下中介手中。还有涉及到购房资格、税费计算、物业欠费、户口问题等事项，政府平台也无法提供足够的人力给予每一笔交易相应的咨询服务。

房地产交易的特点就是低频、非标、重资，完全通过“手拉手”进行是不现实的，交易双方绝大多数也都没有相关经验，从前中介往往靠信息不对称挣钱，但随着政府相关平台上线，信息的透明化将极大得到改善，由于房产交易本身的复杂性，对于专业人员的依赖是必不可少的，房产中介行业应该是越来越规范化，而非取消。

林波则表示，首先，这个事情以前在上海和其他城市也做过，小业主可以自主在政府平台挂房源，政府唯一能解决的是房源发布渠道问题。此外，交易流程中的风险点，政府很难做到帮你去规避，如此平台要想取代中介本身不太可能。

二手房交易除了贷款、抵押，还涉及到过户、契税、保险等，如果不是经验丰富的炒房客，对这套流程门清儿，基本是不可能抛开中介自己去处理这些事的。

每日经济新闻